不動産投資コラム

オーナーチェンジ物件と住居用物件の違いについて

オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、現在借りている賃借人をそのままにして不動産物件(マンション1室やマンション・アパートの1棟、一戸建、店舗、事務所など)を売買することをいいます。賃貸の契約である「賃貸借契約」を引き継いで、オーナー(所有者)だけ替わるために「オーナーチェンジ」と言います。
オーナーチェンジは、すでに賃借人がいるため、すぐに家賃=収入が得られる反面、部屋の状態を見られなかったり、賃借人が出ていく時の敷金返金義務も引き継がなければなりません。

・何故、オーナーチェンジ物件は住居物件より安いと言われているのか?

大きな理由として査定方法が大きく異なります。

住居用物件は『取引事例比較法』
(過去の成約事例や平均坪単価をベースに間取りや現状、角部屋などと経済状況等外的要因を考慮の上、査定価格を出す方法の事です。)

投資用不動産(オーナーチェンジ物件)は『収益還元法』
(その名の通り、物件がどれぐらい収益を出せるか、生み出せるかを元に不動産の価格を出します)

一般的にオーナーチェンジ物件は、借りている側の入居者の居住する権利(賃借権)によって、自己で使用する制限を受けるからという理由から安くなるとされていますが、それだけではなく他にも、取引事例比較法ではなく収益還元法を利用して不動産価格を計算することにより安くなる、ということです。

いろいろな理由で今すぐには出ていけない状況もあると思います。
どちらの方が売却する時に正解かという事はありません。

売主様の都合を最優先する事が一番だとは思いますが、特に大きな障害や、理由がなければ、
賃借人が出ていくタイミングなどで売却される事が良いかもしれません。

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