不動産投資コラム

土地の売却について

こんにちわ企画開発部です( ^ω^ )
前回は建物の耐用年数と耐用年数に比例して変動する資産価値を説明させて頂きましたので
今回は土地についてご説明させて頂ければと思います❗️

 

 

売却した際に土地値はどう計算されるのか

 

基本的には、計算方法として周辺の成約事例と地価公示価格を見られます。
この地価公示価格は、国土交通省が主体となって不動産鑑定士を派遣し、決められた項目の元、各評価地点の土地の価格を定めて出す指標です。

 

地価公示価格を活用する際は、自分の売却したい土地に最も近いポイントで調べられた公示価格を参考にして、自分の土地の地価のある程度の目安を調べる事が出来ます。

 

この地価公示価格の鑑定では、不動産鑑定士が必ず2人以上同行しなければならない決まりになっているため、出される数字は非常に正確であるという所が特徴としてあげられます。

 

また、固定資産税の納付書に記載されている評価額も同じく国土交通省で計算されているものなので、納付書を見るだけで確認できます。

 

売却金額が土地値より安くなる場合

地価公示価格より安くなってしまうケースは幾つかありますが、代表的な例は以下になります。

 

①再建築不可の場所
②接道部分が私道であり、再建築する際に位置指定道路の取得などが必要な場合
③建物が建っている状態で現状渡しの場合

 

 

 

①の場合は金融機関から融資を組むことができない、または基準額より大幅に減額される事がある為、おのずと売却金額は下がります。
それこそ基準額まで現金のみで可決できるような人が買ってくれれば話は別ですが、そういったケースはまずありません。

 

②の場合は、役所への道路申請を行い、許可がおりれば特に問題ないのですが、道路申請を行い、許可がおりるまでに測量士や建設会社や不動産業者が3ヶ月以上も動き、様々なところでお金がかかるので基準額より下がる傾向があります。

 

③の場合は、戸建てであれば新たに立て直すのに解体工事、地積測量、地盤調査などを行う為、そのランニングコスト分基準額より下がります。
アパートやマンションが建っている場合は築年数が古く耐用年数が過ぎていると新たな買い手は立て直しを視野にいれます。

 

その他にも減額の原因となる要素はありますが、大体は以上の三点になります。

 

 

結局のところ売買とはタイミングであり、買いたいと言っている人がいる時が一番高く売れますので、 しっかり相場を見極めた上で売却されると良いでしょう。

ではまた次回( ^ω^ )

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