不動産投資コラム

老朽化したアパートの建て替えにはどんな事が必要?

老朽化したアパートの建て替えにはどんな事が必要?
老朽化が進んだアパートは建て替えるべきか、売却した方がいいのか…。
オーナーさんなら、悩むべきところだと思います。

建て替えを考える目安として、築年数が30年を越えた物件、建物劣化による空室率が5割以上が挙げられます。

アパートを建て替えると、当然の様に空室リスクを下げることができます。
そして、相続税の評価も下げることができます。
老朽化で空室が増えてくると、空室部分は賃貸をしていることにならないので、相続税評価額が下がらないのです。
建て替えをすることで空室を埋められたら、相続税評価額を下げることができ、節税に繋がります。

ただ、アパート建て替えは良いことばかりではありません。
まずアパートを建て替えるには、アパートローンを組む必要が有ります。

アパートローンは住宅ローンより融資の審査が厳しいとされています。
アパートローンは事業性ローンとなるので、成功の見通しをはかって審査をします。
地域の需要に沿った建物であるかどうか。単身者が多い地域にファミリー様の建物を建てても途中で家賃を下げざるを得ない場合もあり、当初見込んだ収益が得られない可能性もあります。
そう言った場合、収益の見通しが立たないと審査にに落ちる可能性も大いに有ります。

また、今までは必要とされていた連帯保証人ですが、2020年4月に民法が改正されたことの影響により、連帯保証人が必要なくなる可能性が出てきました。連帯保証人がいる事によって、これまでは20才以上であれば年齢制限なく融資を受けられていましたが、連帯保証人が不必要になるとそもそもの融資の審査が厳しくなります。まず、高齢者は必然的にローンを組む事が難しくなるでしょう。

なんと言っても入居者の立ち退きなどの問題もあります。こちらの問題に関しては時間とお金がだいぶかかってしまいます。

建て替えは思い通りには絶対に進まないものです。

そう言った事も含めて、しっかりと事前準備をしてから建て替えを検討した方が良いでしょう。

建て替えをしたからと言って、必ずしもアパート経営がうまくいく保証もないのです。

選択肢をいくつか用意して色々なシミレーションをしてみる事をおすすめします
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