皆さん、こんにちは☺ 部屋バルです！！
近年、「民泊」という言葉を耳にする機会がぐっと増えました。しかし、民泊についてなんとなくイメージはついても、いざ始めようと思うと「民泊ってそもそも何？」「始めるにはどんな法律が関係するの？」とさまざまな疑問が浮かんでくるものです。
そこでこの記事では、民泊とはどのようなものなのか、基本的な定義から「住宅宿泊事業法（民泊新法）」の概要、事業を始めるまでの具体的な流れまでをわかりやすく解説します。法律で定められた要件や事業者の種類、国家戦略特区での民泊制度についても詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
民泊とは、一般の住宅を活用して宿泊サービスを提供する事業形態を指します。
もともと民泊という言葉は、一般の民家に泊まることを意味していました。しかし現代では、インターネットの仲介サイトを通じて個人宅や投資用マンションを観光客に有償で貸し出すビジネスモデルを指すようになっています。
ここ数年は、貸したい人と宿泊を希望する旅行者とをマッチングするビジネスが世界各国で展開されており、増加しています。日本においても、インバウンドで急増する訪日外国人観光客の多様な宿泊ニーズへの対応や、高齢化社会で増加している空き家の有効活用といった地域活性化の観点からも民泊に対する期待が高まっているのです。
2018年6月に住宅宿泊事業法が施行されたことで、民泊は法的にも明確な定義を持つようになりました。法律上は、住宅を活用して宿泊サービスを提供し、年間180日を超えない範囲で営業する事業が民泊として認められています。
住宅宿泊事業法（または「民泊新法」）は、2017年6月に成立し、翌年の2018年6月15日から施行された法律です。この法律は、民泊サービスをより健全かつ安心して利用できるようにすることを目的に制定されました。
住宅宿泊事業法では、従来の「旅館業法」とは違う住宅を活用して宿泊サービスを提供する新しいスタイルの営業を認め、そのルールを明確に定めています。
ここでは、この住宅宿泊事業法のポイントを詳しく解説していきます。
住宅宿泊事業法で認められる民泊施設は、あくまでも「住宅」として扱われます。 つまり、台所・浴室・トイレ・洗面設備の4つがそろっていることが必須条件です。
さらに「居住要件」として、次のいずれかに該当する建物でなければなりません。
建物の用途としては、住宅・長屋・共同住宅・寄宿舎が対象となります。住宅としての実態を備えていること、これが住宅宿泊事業法における民泊の基本的かつ最重要なポイントです。
住宅宿泊事業法の中でも特に特徴的なのが、年間の営業日数に上限があるというルールです。 法律では、「人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えてはいけない」と明確に定められています。
この制限は、民泊があくまで「住宅」を活用した事業であることを保つための重要な仕組みです。
もし年間180日を超えて営業したい場合は、住宅宿泊事業法ではなく旅館業法の許可を取得する必要があります。この営業日数の算定方法は国土交通省令と厚生労働省令で定められており、正午から翌日正午までを1日としてカウントする仕組みになっています。
さらに、自治体によっては180日よりも短く制限しているケースも少なくありません。また、「住居専用地域では平日のみ営業可」といった独自の条例がある場合もあります。そのため、民泊を始める際は、地域ごとのルールを事前にしっかり確認することが必須となります。
これらの条件のほか、住宅宿泊事業法ではさまざまなルールが設けられています。
住宅宿泊事業法では、民泊ビジネスを考える際に欠かせない「民泊に関わる3つの事業者」が定義されています。それぞれの事業者には、明確な役割と責任があり、安全面・衛生面をしっかり確保するための仕組みが整えられています。
ここで、それぞれの事業者の役割や特徴を詳しく見ていきます。
まずは「住宅宿泊事業者」について見ていきましょう。住宅宿泊事業者とは、都道府県知事などに届出を行い、民泊（住宅宿泊事業）を運営する人のことを指します。わかりやすく言えば、民泊施設のオーナーや運営者がこれにあたります。
届出をすれば、旅館業法の許可がなくても民泊事業を行うことができますが、届出をしただけで終わりではありません。宿泊者名簿の作成・保管、近隣住民からの苦情対応、定期的な清掃や衛生管理など、安全と衛生を守るための多くの義務が課せられています。
住宅宿泊事業者は、宿泊者の安全を確保し、地域との共生を図るという大切な役割を担っています。そのため、家主がその住宅に住みながら民泊を行う場合は自ら管理できますが、不在型民泊の場合は住宅宿泊管理業者への委託が必須となります。
住宅宿泊管理業者とは、国土交通大臣の登録を受けて民泊施設の管理を代行する専門業者のことで、住宅宿泊事業者（民泊オーナー）から委託を受け、日々の運営や管理をサポートする人を指します。
具体的な業務には、宿泊者の安全確保、施設の衛生管理、宿泊者名簿の作成・保管、近隣住民からの苦情対応などがあり、その内容は多岐にわたります。特に家主不在型の民泊では、この管理業者への委託が義務付けられている点が大きな特徴です。
オーナーが現地にいなくても、適切な管理体制を維持することで、トラブルを防ぎ、サービスの質を安定させる仕組みとなっています。
また、住宅宿泊管理業者として登録するには、人的要件や資本金など一定の基準を満たす必要があります。この登録制度によって、管理サービスの品質を確保し、民泊事業全体の信頼性を高める重要な役割を担っているのです。
住宅宿泊仲介業者とは、観光庁長官の登録を受けて民泊の仲介サービスを行う事業者のことです。 宿泊者と住宅宿泊事業者（オーナー）をつなぐマッチングプラットフォームを提供し、円滑な取引をサポートします。また、宿泊予約の受付・料金のやり取り・宿泊者からのクレーム対応など、運営の実務面でも重要な役割を担っています。
住宅宿泊仲介業者には、適法な民泊施設のみを掲載する義務があり、無届出の違法物件を扱うことは認められていません。そのため、届出番号の確認など法令遵守のチェック体制をしっかり整えることが求められています。
観光庁の登録制度によって、こうした仲介業者を適切に管理することで、安心して利用できるサービスの提供と違法民泊の排除が進められています。この仕組みにより、宿泊者・オーナー双方が安全で信頼できる民泊取引を行える環境が整えられているのです。
住宅宿泊事業法では、適切な管理体制を確保し、宿泊者の安全と周辺環境への配慮を実現するために民泊を「家主住居型」と「家主不在型」2つのタイプに分類しています。
それぞれのタイプで管理方法や必要な対応が異なるため、自分がどちらのタイプで民泊を運営するのかを明確にすることが重要です。
家主住居型とは、住宅提供者（オーナー）が自らその住宅に住みながら民泊を行うタイプのことです。いわゆる「ホームステイ型」と呼ばれる形で、家主と宿泊者が同じ家の中で生活を共にするスタイルになります。
家主住居型として認められるには、以下の3つの条件を満たす必要があります。
つまり、普段暮らしている家で宿泊を提供し、宿泊者が滞在している間も家主が必ず同居していることが条件です。旅行中などに家を空けて貸すことはできません。
このタイプでは、家主自身が宿泊者対応や設備の管理を行うため、住宅宿泊管理業者への委託は必須ではありません。ただし、常に宿泊者対応ができる体制を整え、宿泊者名簿の作成や近隣住民への配慮といった義務をきちんと果たすことが求められます。家主の責任のもとで「安心・安全な民泊運営」を行うことが大切です。
家主不在型とは、家主が住宅に居住していない、または宿泊提供日に不在となるタイプの民泊です。たとえば、投資用に所有している物件を民泊として貸し出すケースや、旅行中に自宅を貸し出すケースなどが該当します。法人が所有する物件もこの「家主不在型」に分類されます。
このタイプでは、住宅宿泊管理業者への委託が法律で義務付けられています。これは、家主が現地にいなくても、宿泊者の安全確保や清掃、苦情対応などを適切に行うためです。家主自身が住宅宿泊管理業者として登録することもできますが、その場合は管理業者としての厳しい基準や義務をすべて満たす必要があります。
家主不在型では、特に周辺住民とのトラブル防止が大きなポイントです。緊急時にすぐ対応できる連絡体制を整え、宿泊者にマナーやルールをしっかり伝えることで、地域と共存できる健全な民泊運営を目指しましょう。
民泊には「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づくタイプのほかに、国家戦略特区制度を活用して運営できる「特区民泊」という形態があります。この制度は、国が指定した特区内の自治体が独自に条例を制定して運営するもので、「特区民泊」のほか「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」と呼ばれることもあります。
最大の特徴は、旅館業法の適用除外となる点です。通常の民泊新法では年間180日までの営業制限がありますが、特区民泊の場合は年間365日営業が可能になり、より柔軟な運営が実現できます。
さらに、特区民泊では「最低宿泊日数が原則2泊3日以上」という基準もあります。これは地域住民の生活環境を守り、既存のホテル・旅館とのバランスを取るための措置で、自治体によってはこの基準よりも短くなっている可能性もあります。
特区民泊を始めるには、通常の住宅宿泊事業法に基づく届出よりも複雑な手続きを踏む必要があり、自治体からの認定を受けなければなりません。しかし、その分、通年で営業できる大きなメリットがあり、観光需要の高い地域では注目度の高い選択肢となっています。
特区民泊は、羽田空港の国際線増便などの影響で特に大都市圏で需要が急速に高まっています。地域住民との共存や環境への配慮を前提に、「持続可能な民泊運営」を目指す取り組みとして、今後ますます注目される分野といえるでしょう。
ただし、実施できる地域は限定されており、2025年時点で条例が施行されているのは、東京都大田区・千葉市・新潟市・大阪府および大阪市・北九州市などの観光需要が高い地域に限られています。また、条例の内容は自治体ごとに異なるため、地域ごとのルールを事前に確認することが不可欠です。
民泊事業は、単に物件を用意して届出をすれば良いというわけではなく、法律や条例に適合した準備を整える必要があります。また、成功させるためにはニーズに合わせた内装やルール作り、集客も重要になります。
ここでは、民泊事業をスタートさせるまでの具体的な流れを、5つのステップに分けて解説します。ぜひ参考にしてみてください。
民泊を成功させる第一歩は、物件選びから始まります。
最初に確認すべきなのは、選んだ住宅が住宅宿泊事業法で定められた要件を満たしているかどうかです。具体的には、台所・浴室・便所・洗面設備の4つがすべて整っていることが必須条件となります。
次に重要なのが立地です。観光地や主要駅へのアクセスが良い場所、周辺に飲食店やコンビニがあるエリアは、宿泊者にとって利便性が高く人気が集まりやすいでしょう。
特にマンションを民泊として活用する場合は、管理規約の確認が必須です。近年では「民泊禁止」を明記している管理組合も多く、これを見落とすとトラブルに発展するリスクがあります。
さらに、地域ごとの条例にも注意が必要です。自治体によっては営業日数やエリアの制限があるため、物件購入や賃貸契約の前に必ず確認しておきましょう。しっかりと条件を満たした住宅を選ぶことが、安心・安全で継続的に運営できる民泊経営には欠かせません。
物件が決まったら、次のステップは民泊運営に必要な改修工事です。
まず欠かせないのが、消防設備の設置です。これは法律で義務付けられており、住宅用火災警報器・誘導灯・消火器などを備える必要があります。特に家主不在型の民泊ではより厳しい基準が適用されるため、事前に消防署へ相談し、必要な設備を確認してから着工するのが安心です。
また、宿泊者の満足度を高めるためには内装や設備の充実も重要です。清潔感のある内装、寝心地の良い寝具、Wi-Fi環境、エアコンなど、快適に過ごせる環境づくりがリピートにつながります。内装については、「民泊における内装の重要性！」でも取り上げていますので、参考にしてみてください。
さらに、セキュリティ対策も忘れてはいけません。スマートロックの導入や監視カメラの設置は、宿泊者と家主双方の安心感を高めるうえで効果的です。
改修が完了したら、次は住宅宿泊事業の届出に入ります。
届出は原則として、インターネット上の民泊制度運営システムを通じて行います。必要書類には、住宅の図面や建物登記事項証明書、消防法令適合通知書などがあります。
注意したいのは、家主住居型と家主不在型で提出書類が異なる点です。特に家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業者との委託契約書も添付する必要があります。
届出の受理には時間がかかることもあるため、余裕を持って準備を進めましょう。不備があると受理されないため、事前に保健所や自治体の窓口、専門家に相談しておくと安心です。もちろん、弊社「部屋バル」でのご相談も受け付けておりますのでお気軽にお問い合わせください。
届出が受理されると、届出番号が交付されます。この届出番号は民泊施設内に掲示する義務があり、仲介サイトに登録する際にも必要になります。大切に保管し、事業運営に活用しましょう。
届出が完了したら、次は民泊運営のルール作りです。明確なルールを設定することで、宿泊者も家主も安心して運営できます。
まず、チェックイン・チェックアウトの時間を決めましょう。清掃時間を確保するため、一般的にはチェックアウト後に2〜3時間の余裕を設けてから次の宿泊者を受け入れるのが目安です。
次に、ハウスルールの作成です。騒音の禁止時間、ゴミ出しのルール、喫煙の可否、ペットの持ち込み制限などを明確にしておきましょう。ゴミ出しルールは、地域ごとの規定を外国語でも説明できるようにすると親切です。利用規約にはキャンセルポリシーや損害賠償の取り扱い、禁止事項なども記載してください。具体的でわかりやすいルールを提示することで、トラブルを未然に防げます。
周辺住民への配慮も忘れずに行いましょう。事前に挨拶を行い、緊急連絡先を伝えておくことで、万が一トラブルが起きてもスムーズに対応できます。
すべての準備が整ったら、いよいよ民泊の集客活動をスタートしていきます。
まずは、民泊仲介サイトへの登録が基本です。複数のサイトに登録すれば多様な宿泊者にアプローチできますが、ダブルブッキングには十分な注意が必要です。
宿泊者の目を引くためには、質の高い写真が欠かせません。明るい時間帯に撮影した清潔感のある写真を複数枚用意し、部屋全体だけでなく、アメニティや設備の詳細も写しておきましょう。プロのカメラマンに依頼するのもおすすめです。「室内写真にこだわりましょう！！」記事内で、写真が大事な理由について詳しくご紹介しているので、ぜひ併せてご活用ください。
物件説明文は、正確で詳細に記載します。最寄り駅からのアクセス、周辺観光スポット、設備やアメニティ、ハウスルールなどを明記することで、宿泊者の期待値を適切に設定することができます。
また、料金設定も集客に直結する大事なポイントです。周辺の類似物件の価格を調査し、繁忙期と閑散期で価格を変動させる戦略が効果的です。運営開始直後は口コミが少ないため、やや低めの価格で予約を獲得し、高評価レビューを積み重ねていく方法がおすすめです。
この記事では、民泊とはどのようなものなのか、法律上の定義や特徴を詳しく解説しました。また、実際にはじめる際のステップについてもご紹介しました。民泊は魅力的なビジネスチャンスとなりますが、事業を始めるには、住宅宿泊事業法をはじめとするさまざまな法律の理解が必要になります。
民泊事業についてさらに詳しく知りたい方、実際に民泊物件をお探しの方は、ぜひ「部屋バル」にご相談ください。部屋バルは、民泊・レンタルスペース投資に特化した日本最大級の不動産投資物件検索情報サイトです。
東京都心を中心に、北は北海道から南は沖縄まで、全国の民泊転貸可能物件を4700件以上紹介してきた実績があります。民泊申請や簡易宿泊所許可申請のサポート、収益性の高い物件のご提案、運営代行まで、民泊事業に関するトータルサポートを提供しています。
空き家活用や空室対策でお悩みのオーナー様、民泊事業への参入を検討されている投資家の方まで、部屋バルが収益性の高い土地活用方法や物件運用をサポートいたします。民泊に関する疑問や不安がある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。