民泊投資・物件探しに関するよくある質問をまとめました。部屋バルは累計4,700件以上の仲介実績をもとに、皆様の疑問にお答えします。
部屋バルでは以下のステップで民泊可能物件を見つけています：
一般の不動産サイトでは見つからない「転貸可能×民泊許可済み」の物件を、年間800件以上新規開拓しています。
大きな違いは「第三者への又貸しの可否」です。
| 項目 | 通常の賃貸 | 転貸可能物件 |
|---|---|---|
| 民泊運営 | ❌ 契約違反 | ⭕ 契約で許可済み |
| 初期費用 | 家賃の4-6ヶ月分 | 家賃の8-12ヶ月分 |
| 期待利回り | - | 30-90% |
転貸可能物件は全賃貸物件の約0.5%未満と非常に希少です。
はい、必須です。無許可での転貸は民法612条違反となり、契約解除のリスクがあります。
部屋バルでご紹介する物件は、すべて以下の条件をクリアしています：
トラブル発生率：0.2%以下（2025年実績）
2025年のおすすめエリアTOP5：
| 順位 | エリア | 平均利回り | 稼働率 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 沖縄本島 | 20-25% | 90% |
| 2位 | 東京・墨田区 | 18-22% | 87% |
| 3位 | 大阪・ミナミ | 18-21% | 85% |
| 4位 | 京都・東山 | 17-20% | 83% |
| 5位 | 福岡・博多 | 16-19% | 81% |
一般的には駅近、観光地へのアクセスが良いエリア、外国人観光客の多いエリア（東京23区、大阪市、沖縄本島など）が人気です。
ただし、競合が少ない穴場エリアもあります。お打合せ時にはブルーオーシャン（競合が少なく売上が見込めるエリア）も含め、目的に合わせてご提案いたします。
絶対にダメです。契約違反となり、以下のリスクがあります：
事業用もしくは民泊用途に許可された物件でのみ運用してください。部屋バルの物件はすべて民泊用途に対応しています。
基本的に家具家電付きの物件はありません。
その代わり以下のサポートがあります：
コーディネート込みでトータル初期費用200-300万円で開業可能です。
平均250万円〜300万円（物件により異なる）
物件の契約金は保証金、礼金、仲介手数料、前家賃などを含め、家賃の12ヶ月分程度が目安です。そのほかに、消防設備費用、家具家電等の費用が運営前に必要になります。
内訳の詳細：
| 費用項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 保証金（敷金） | 家賃の1-4ヶ月分 |
| 礼金 | 家賃の3-5ヶ月分 |
| 仲介手数料 | 家賃の1ヶ月分 |
| 保証会社 | 家賃の1ヶ月分 |
| 前家賃 | 家賃の1-2ヶ月分 |
| 家具家電 | 80-200万円 |
| 消防設備 | 5-30万円 |
| 届出・申請費用 | 40-60万円 |
実例：墨田区1K物件（家賃12万円）の場合
物件によって異なるため、詳細は個別にご案内いたします。
→ 初期費用シミュレーションをセミナーで体験
はい、法人契約にも対応しております。
法人契約のメリット：
必要書類：
法人契約の実績：全契約の約60%（2025年）
はい、オーナー様からの借上げ運用も積極的に行っています。
すでに所有されている物件を転貸用として民泊運用するプランもご案内可能です。
こんなオーナー様におすすめ：
借上げ条件例：
もちろんです。専任コンサルタントが無料でサポートします。
希望エリア・予算・条件に応じて、非公開物件を含む候補をご提案いたします。
対応可能な条件：
非公開物件も含まれますので、まずはご相談ください。
平均提案件数：1人あたり5-8物件
成約までの期間：最短2週間
民泊運営に適した転貸許可済み物件を紹介します。主に区分所有マンション、一棟アパート・マンション、戸建てなどがありますが、ご希望に応じた物件をご提案いたします。
物件タイプ別の割合（2026年1月）：
全物件共通の基準：
平均60-70%、物件によっては80-90%も可能です。
実績データ（2024年）：
| 利回り | 物件割合 | 代表エリア |
|---|---|---|
| 90%以上 | 15% | 沖縄、地方観光地 |
| 60-90% | 45% | 大阪、京都、福岡 |
| 70-85% | 35% | 東京23区 |
| 30%未満 | 5% | 条件特殊物件 |
計算例：沖縄・那覇市1LDK物件（初期投資250万円）
※一般的な不動産投資の利回りは3-6%程度です。
※成果をお約束するものではありません。
売上の15-25%が相場です。サービス内容により異なります。
代行プラン比較：
| プラン | 手数料率 | サービス内容 |
|---|---|---|
| フルサポート | 売上の25% | 予約管理、清掃、ゲスト対応、トラブル対応、売上管理 全て |
| スタンダード | 売上の20% | 予約管理、清掃、基本的なゲスト対応 |
| ライト | 売上の15% | 予約管理のみ（清掃は自己手配） |
収益例：月間売上25万円の場合（スタンダードプラン）
自主運営も可能ですが、初心者には代行の利用を推奨します。
赤字になりやすいケース：
部屋バルの赤字回避サポート：
民泊投資と他の不動産投資の比較：
| 投資タイプ | 初期費用 | 平均利回り | 流動性 |
|---|---|---|---|
| 民泊投資（転貸） | 250-300万円 | 30-90% | 高い（契約解除可） |
| 区分マンション投資 | 1000-3000万円 | 3-6% | 低い（売却必要） |
| 一棟アパート投資 | 5000万円以上 | 6-10% | 低い |
| レンタルスペース投資 | 30-100万円 | 10-15% | 高い |
一般的な不動産投資と比べ、民泊投資は低リスク・高利回りの特徴があります。
はい、民泊収入は所得として申告が必要です。
経費として計上できる主な項目：
税理士紹介も可能です。ご相談ください。
はい、全く問題ありません。
部屋バルの顧客の78%が不動産投資未経験者です（2026年）。
初心者向けサポート：
未経験からの成功事例：
「会社員で不動産知識ゼロでしたが、部屋バルのサポートで3ヶ月後に開業。現在は月8万円の副収入に」（30代・会社員）
失敗しない4つのポイント：
平均60日です。
スケジュール例：
早い方は30日で開業も可能です。
はい、可能です。副業で始める方も多く、清掃やゲスト対応を外部委託すれば、時間をかけずに運用できます。
副業民泊のメリット：
約60%が副業として運営しています（2026年）。
はい、可能です。
1物件で運営に慣れた後、2件目、3件目と拡大される方が多いです。
複数運営のメリット：
現在、3件以上運営している方は約25%います（2026年）。
賃貸契約の解約と同様の手続きです。
撤退手順：
購入物件と違い、リスクを限定できるのが転貸のメリットです。
完全無料です。しつこい営業も一切ありません。
完全予約制で、民泊ビジネスに興味がある方であればどなたでもご参加いただけます。
セミナー内容：
参加者特典：
参加実績：累計7,700名以上（2025年12月時点）
満足度：4.7/5.0
オンラインでのセミナーは行っておりませんが、Zoomなどを利用したお打合せは行っております。全国どこからでも参加できます。
個別相談はオンライン対応可能です。お気軽にお問い合わせください。
もちろんです。多くの参加者が初心者の方で、基礎から丁寧にご説明しています。
参加者の85%が民泊未経験者です。専門用語も分かりやすく解説します。
通常は60〜90分程度です。セミナー後に個別相談の時間もご用意しています。
民泊の仕組み、収益モデル、物件の選び方、オススメエリアなどを網羅的にお伝えします。
具体的な内容：
いいえ。無理な営業は一切行っておりません。ご希望の方にのみ、個別相談や物件紹介を行っています。
セミナー後のフォロー：
はい、個別相談でシミュレーションを作成します。
まずは当社営業担当にご相談ください。
シミュレーション内容：
はい、ご家族やビジネスパートナーの同伴も歓迎です。お席の確保がございますので、お申し込み時にご連絡ください。
夫婦・カップルでの参加も多数いらっしゃいます。
ご希望に応じて、物件のご提案・内見など、次のステップをご案内します。
一般的な流れ：
もちろん、セミナー参加のみでも大丈夫です。
多くの方が「民泊＝難しい」という先入観を持っていますが、セミナー後には「自分にもできそう」と前向きな手応えを感じていただいています。実践的な内容とリアルな事例で、民泊ビジネスの全体像がクリアになります。
参加者の声：
「ネットの情報だけでは分からなかった、実際の運営の流れが理解できた」（40代・会社員）
「リスクも包み隠さず教えてくれたので、信頼できると思った」（30代・主婦）
運営形態により「住宅宿泊事業法の届出」または「旅館業許可」などが必要です。
主な運営形態：
| 形態 | 手続き | 営業日数 | 難易度 |
|---|---|---|---|
| 民泊新法（届出） | 届出 | 年間180日 | 易 |
| 旅館業（簡易宿所） | 許可 | 365日 | 中 |
| 特区民泊 | 認定 | 365日 | 中 |
物件やエリアに応じた必要手続きは、弊社がサポートします。
立地や運営方針によりますが、月収150万円以上の実績がある物件も多く存在します。
収益例（2025年実績）：
平均的な1K物件で月間売上20-30万円が目安です。
※上記は目安であり、売上をお約束するものではありません。
運用戦略や立地、価格設定によっては想定通りの収益が出ないこともあります。
主なリスクと対策：
部屋バルでは、リスクを最小化するサポートを提供しています。
はい、十分に残ります。ご依頼される代行会社様のサービス内容によります。
標準的な収支例（月間売上25万円の場合）：
年間で約96万円の副収入になります。
代行業者を活用することで、完全自動化も可能です。ご希望に応じて運営プランを設計できます。
自動化の仕組み：
月1-2時間のチェックだけで運営可能です。
運用マナー・ルールの徹底や、防音・騒音対策を行うことでトラブルは回避できます。
トラブル回避策：
ご依頼される代行会社のサービス内容によって変わってきます。
管理規約の制約が少ない一戸建てが有利な傾向ですが、マンションでも民泊運用可能な物件は増えています。
比較表：
| 項目 | 一戸建て | マンション |
|---|---|---|
| 初期費用 | やや高 | 低〜中 |
| 集客力 | 高（ファミリー層） | 高（立地次第） |
| 管理規約 | 制約少ない | 要確認 |
| 騒音リスク | 低 | やや高 |
どちらもメリット・デメリットがあります。目的に応じてご提案します。
民泊新法（住宅宿泊事業法）は、個人でも合法的に民泊運営できるよう2018年に制定された法律です。
届出制で最大年間180日運用できます。
主な特徴：
ただし、自治体により独自規制があるため、事前確認が必要です。
民泊収入は所得として申告が必要です。
所得区分：
経費計上できる主な項目：
税理士紹介も可能です。ご相談ください。
はい、2026年4月1日以降の新規届出物件には、厳しい営業制限が適用されます。
ただし、運営形態や届出時期によって回避できるケースもあります。
墨田区の主な改正ポイント：
部屋バルでは、墨田区での「駆け込み届出」や「常駐型運営」のコンサルティングも承っております。お早めにご相談ください。
いいえ、大阪で民泊を始めることは可能ですが、2026年5月29日が大きなデッドラインとなります。
大阪市の制度変更と今後の対策：
大阪の市場を知り尽くしたスタッフが、期限に間に合わせるためのスケジュール管理と物件選定をサポートいたします。
はい、台東区では2026年4月より、民泊施設における管理者の常駐や対面確認がより厳格化されます。
台東区の改正に伴う重要ポイント：
いいえ。全てのエリアではなく、「住居専用地域」において月曜正午〜金曜正午の営業が制限されています。
新宿区での賢い物件選び：
新宿区は需要が非常に高いエリアです。制限を正しく理解すれば、高い収益性を確保できます。
はい。京都市では施設から800m以内に管理事務所を設置し、10分以内に駆けつけられる体制が必要です。
京都市特有のルール（2026年最新運用）：