少子高齢化や人口減少の影響で、全国的に空き家の数は年々増加しています。総務省の調査によると、国内の空き家は約900万戸を超え、社会問題としても注目されています。一方で、これらの空き家を有効に活用しようという動きが高まっており、その代表的な手段のひとつが「民泊」です。
この記事では、空き家を民泊として活用する仕組みや、関係する法律である「民泊新法」や「特区民泊」の概要、実際の収益モデルやリスク対策までを詳しく解説します。民泊運営をお考えの方はぜひ最後までお読みください。
空き家を民泊として運営することで、単なる「負の資産」が「収益物件」に生まれ変わる仕組みがあります。もともと空き家は固定資産税などの維持費がかかるうえ、放置すると老朽化や近隣トラブルの原因にもなりかねません。
しかし、民泊として貸し出せば宿泊料収入を得られ、地域観光の促進にもつながります。まずは、そもそも「民泊」とは何か、その基本構造から見ていきましょう。
民泊とは、個人が所有する住宅や空き家、マンションの一室などを宿泊施設として旅行者に貸し出す仕組みを指します。一般的なホテルや旅館のように大規模な設備投資が不要で、既存の住宅を活用できる点が大きな特徴です。
観光客にとっては地元の暮らしを体験できる滞在スタイルとして人気を集め、オーナーにとっては遊休資産を収益化する手段として注目されています。運営形態は大きく分けて「家主同居型」と「家主不在型」の2つがあり、運営方式などが相応に異なっています。
日本では2018年6月に「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が施行され、一定の条件を満たせば誰でも合法的に民泊を運営できるようになりました。届け出制度の導入や営業日数の上限など、ルールが明確化されました。運営者は保健所への届出、消防設備の設置、宿泊者名簿の管理などが義務付けられています。
2025年、民泊市場は新たな局面を迎えています。インバウンド需要の本格回復により、一般的な賃貸物件の利回りが4〜6%程度にとどまる中、民泊投資では15%以上の高い利回りを実現している事例もあるようです。
民泊投資で成果を上げている投資家の実質利回りでは、20%以上の利回りを達成している投資家が約4割存在するという数字も報告されており、従来の不動産投資の常識を覆す結果と言えるでしょう。
民泊投資が注目を集める最大の理由は、その高い利回りにあります。通常の賃貸物件では月額7万円程度の家賃設定が一般的な物件でも、民泊として運営することで1泊1万円以上の宿泊料を設定でき、30日の稼働を想定すると月売上は30万円を超える計算になるのです。
さらに、施設の質やサービス内容に応じて宿泊料を柔軟に設定できる点や、観光シーズンや大型イベント開催時に通常の1.5倍から2倍の料金設定にするなどの工夫によって、さらなる収益増加につながるでしょう。
民泊を始める際には、家主が物件に住む「家主同居型」と、家主が不在で管理会社に運営を委託する「家主不在型」のどちらで運営するかを選択する必要があります。それぞれメリットとデメリットが異なるため、オーナーの目的や物件状況に応じて判断しましょう。
家主同居型は、オーナーが実際に物件に住むため、宿泊客の管理やトラブル対応が容易で、宿泊者とのコミュニケーションも取りやすいという利点があります。直接運営できるため管理委託料が不要で、手残り収入が高くなる可能性もありますが、常に生活空間を共有する必要があり、プライバシー面で制約が生じるほか、長期的な生活リズムが宿泊者に左右されることもあります。
一方家主不在型は、オーナーが物件に住んでいなくても運営可能で、遠方からでも空き家を活用できる方式です。宿泊管理業者に委託することで、清掃やトラブル対応などをプロに任せられるため、運営の手間は大幅に減ります。
しかし、管理委託料や清掃費などのコストがかかるため、家主同居型に比べて手残り収入は低くなる傾向があります。宿泊者トラブルにすぐに対応できない場合もあるため、信頼できる管理会社の選定が必須です。
結論として、オーナー自身が物件に住む余裕があり、宿泊者との交流を楽しみたい場合は家主同居型が適しており、遠隔地で空き家を活用したい場合や生活空間を共有したくない場合は家主不在型が現実的です。
民泊を始めるうえで欠かせないのが、2018年6月に施行された「住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）」です。それまでの民泊運営は、旅館業法や各自治体条例のグレーゾーンに位置していましたが、この新法により明確なルールが整備され、合法的に民泊を行えるようになりました。
届け出制の導入や営業日数の上限設定など、安心して民泊を運営するための基盤を定めた重要な法律です。空き家を民泊として活用する際には、この民泊新法を理解しておくことが成功の第一歩になります。
民泊新法の正式名称は「住宅宿泊事業法」であり、その目的は以下のように定められています。
民泊新法の目的
我が国における観光旅客の宿泊をめぐる状況に鑑み、住宅宿泊事業を営む者に係る届出制度並びに住宅宿泊管理業を営む者及び住宅宿泊仲介業を営む者に係る登録制度を設ける等の措置を講ずることにより、これらの事業を営む者の業務の適正な運営を確保しつつ、国内外からの観光旅客の宿泊に対する需要に的確に対応してこれらの者の来訪及び滞在を促進し、もって国民生活の安定向上及び国民経済の発展に寄与すること。
この法律の狙いは、「安全で健全な民泊運営」を社会全体に広げることにあります。
民泊は観光需要の拡大につながる一方で、無許可営業や衛生・防火の問題も多発していました。そこで、住宅宿泊事業を行う場合には、自治体への届出を義務付け、運営者・管理業者・仲介業者それぞれに明確な責任を課す仕組みが導入されたのです。
加えて、「営業日数の上限180日」「宿泊者名簿の作成」「苦情対応」「衛生・防火基準の遵守」など、細かな運営ルールが規定されています。利用者の安全を守りながら、地域住民とのトラブルを防ぐ体制を整えているのです。
つまり民泊新法は、観光振興と地域共生のバランスをとるための法的基盤であるため、空き家活用ビジネスを行う上で必ず押さえておきましょう。
民泊新法の最大の特徴は、旅館業法のように「許可」ではなく「届出」で営業が可能になった点です。
従来はホテルや旅館と同じく、営業許可を取得しなければ宿泊事業を営めませんでした。しかし、民泊新法の施行により、一定の条件を満たして自治体へ届出を行えば、誰でも合法的に民泊を運営できるようになったのです。
前述のとおり、届出の際は「家主居住型」または「家主不在型」のどちらで運営するかを選択します。家主居住型の事業者には、衛生確保措置や騒音防止のための説明、苦情対応、宿泊者名簿の作成・備付、標識の掲示などが義務付けられています。一方、家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業者へ管理業務を委託することが必須です。
そのほか、「営業日数の上限180日」という制限も設けられています。近隣住民の生活環境を守り、無秩序な宿泊事業の拡大を防ぐための措置であるため、年間を通じてフル稼働することはできませんが、観光シーズンに集中稼働するなど、戦略的な運営によって高い収益を上げることも十分可能です。
民泊新法（住宅宿泊事業法）の施行前までは、特区民泊以外の民泊は旅館業法の許可を得ていない限り、すべて「違法民泊」とされていました。つまり、ホテルや旅館としての営業許可を受けていなければ、個人宅を宿泊施設として提供することは法律上認められていなかったのです。
しかし、2018年6月の民泊新法施行以降は、自治体へ「届出」を行うことで、個人でも合法的に民泊を運営できるようになりました。制度変更によって、これまでグレーゾーンだった民泊市場が一気に表面化し、健全な宿泊産業としての位置づけが進みました。
民泊の主な利用者層は依然として外国人観光客ですが、最近では国内旅行者の利用も増加しています。特に、地方の農村エリアで人気を集める「農家民泊」や「グリーンツーリズム」は、地域資源を活かした新しい旅行スタイルとして注目を集めています。
厚生労働省が2017年3月に公表した「全国民泊実態調査（調査期間：2016年10月～12月）」によると、当時の宿泊施設の許可状況は以下の通りです。
| 区分 | 件数 | 割合 | 説明 |
| 許可物件（旅館・ホテル・簡易宿所・特区民泊） | 2,505件 | 16.5％ | 法的に営業許可を取得している施設 |
| 無許可物件 | 2,505件 | 16.5％ | 許可を得ずに営業している違法民泊 |
| 物件特定不可・調査中等 | 7,998件 | 52.9％ | 実態が把握できない、未確認物件など |
| 合計 | 13,008件 | 100％ | ― |
この結果からもわかるように、当時は「無許可」や「実態不明」の民泊が全体の約8割を占めていました。つまり、民泊市場の多くがアンダーグラウンドな状態で動いていたのです。
棟数ベースで見ると、すでに民泊物件は旅館やホテルの数を上回っており、制度整備によって市場が一気に拡大したことがうかがえます。今後も、規制緩和の進展や地域特区の拡充により、民泊はより多様な形で進化していくことが期待されています。
民泊新法では営業日数の上限が180日と定められていますが、より柔軟な運営を可能にする仕組みとして注目されているのが「特区民泊」です。空き家を年間を通じて運用したい人や、ホテルに近いビジネスモデルを目指すオーナーにとって、有力な選択肢となります。
ここからは、特区民泊を使った空き家活用の方法について詳しく解説していきます。
民泊新法により2018年6月から全国の民泊は合法化されますが、すでに合法的に運営されている民泊も存在します。それが「特区民泊」と呼ばれる制度です。
特区民泊とは、国家戦略特区の中で旅館業法の適用除外が認められた地域にある民泊を指します。特区民泊では、通常の民泊新法の制限よりも柔軟な運営が可能で、営業日数の上限が撤廃されるなど、オーナーにとって大きなメリットがあります。
現時点で特区民泊に指定されているエリアは東京都大田区、千葉県千葉市、新潟県新潟市、大阪府、大阪府大阪市、大阪府八尾市、大阪府寝屋川市、福岡県北九州市です。これらの地域では、国家戦略特別区域法に基づき、観光分野で規制改革を大胆に推進することが認められています。
特区民泊の導入により、オーナーは年間を通じた民泊運営が可能となるため、通常の民泊新法で定められた180日の営業日制限に縛られることなく収益を最大化できます。地域のホテルや旅館と同等の稼働率を目指すことも可能で、都市部の需要が高いエリアでは高収益化のチャンスが広がっているといえるでしょう。
特区民泊は、国家戦略特区法に基づいて認可された地域でのみ実施できる制度です。最大の特徴は「営業日数の上限がない」こと。つまり、民泊新法では年間180日までしか営業できないのに対し、特区民泊では365日営業が可能で、ホテルや旅館と同等レベルの稼働率を目指せる点が大きな魅力です。
特区民泊は規制緩和が進んでいるとはいえ、全く制約がないわけではありません。まず、最低滞在期間が条例で定められており、2018年3月時点ではすべての特区民泊で2泊3日以上の宿泊が必要となっています。自治体ごとに3日から10日の間で設定されており、観光や地域活性化の需要に応じた調整が行われています。
次に、契約形態の違いも挙げられます。特区民泊では宿泊客に対して定期借家契約を結ぶ必要があります。不特定多数が同時に宿泊する「雑魚寝」状態を避けるためで、借主に部屋の排他的・独占的権利を与える仕組みです。一方、民泊新法に基づく全国の民泊では、宿泊客と賃貸借契約を締結する必要はなく、手続きは従来の旅館やホテルと同様で、1泊単位の予約も可能です。
特区民泊を運営する場合、旅館業法や民泊新法との使い分けを理解しておくことが重要です。
旅館業法は従来からある法律で、ホテルや旅館、簡易宿所などを営む際に必要な許可制度です。営業日数に制限はなく、短期利用も可能ですが、許可取得までの手続きや設備基準、消防や衛生の規制が厳格に定められています。そのため、開業までに時間とコストがかかるのが難点です。
一方、民泊新法は2018年6月施行で、住宅を宿泊施設として活用するための届出制度です。家主居住型や家主不在型を選択でき、届出を行えば営業日数は年間180日まで可能です。短期宿泊の制限がなく、賃貸借契約も不要なため、初期費用や手続きの負担は旅館業法に比べて軽く、個人や空き家オーナーでも運営しやすいのが特徴です。
特区民泊はこの二つの中間に位置します。旅館業法のような営業自由度はあるものの、最低滞在日数の規制や定期借家契約による安全確保など、一定の制約が存在します。立地や対象顧客、運営の手間やコストを考慮し、旅館業法、民泊新法、特区民泊のいずれを活用するかを選択する必要があるでしょう。
空き家を民泊として運用する場合、実際にどの程度の収益が見込めるのかはオーナーにとって最も気になるポイントです。特に家主不在型民泊は、管理業務を委託する必要があるため、実際の手取り額は単純な宿泊料の合計だけでは把握できません。
そこで、厚生労働省の全国民泊実態調査のデータなどをもとに、空き家民泊の平均収益モデルを確認してみましょう。
家主不在型民泊の収益は、1泊あたりの平均宿泊料、年間最大稼働日数、稼働率などで概算できます。
| 区分 | 平均宿泊料（1泊） | 年間最大稼働日数 | 年間売上見込み | 月間平均収入換算 | 稼働率目安 |
| 許可物件（旅館業法等） | 16,571円 | 180日 | 2,982,780円 | 約248,565円 | 60〜80％ |
| 無許可物件 | 7,659円 | 180日 | 1,378,620円 | 約114,885円 | 50〜60％ |
| 全国平均 | 9,971円 | 180日 | 1,794,780円 | 約149,565円 | 60％前後 |
厚生労働省の調査によると、全国平均の1泊あたり宿泊料は9,971円。旅館業法の許可を受けた物件では16,571円、無許可物件では7,659円となっており、民泊の宿泊単価はホテルの約半額程度です。
年間180日の最大稼働日数でフル稼働した場合、全国平均では年間売上約1,794,780円、月額換算で約149,565円です。ただし、実際の稼働率はおおむね60％前後ですので、現実的には売上は多少下がります。委託管理料や清掃費、固定資産税・保険料・修繕費などを差し引くと、手残り収入は月6〜7万円程度が目安となります。
このように、家主不在型民泊は「アパート運営とさして収益モデルとして差がないレベルです。180日という営業日数の制限があるため、爆発的な高収益は期待できませんが、空き家活用として安定した副収入を得る手段としては有効といえます。
家主不在型民泊では、宿泊管理業者への委託が法律上義務付けられています。宿泊管理業者が請け負うのは、衛生確保措置や騒音防止の説明、苦情対応、宿泊者名簿の作成・備付などです。宿泊価格の最適化、スケジュール管理、宿泊者からの問い合わせ対応、トラブル時の緊急対応、消耗品補充を含む清掃サービス、代金回収代行など、運営全般に関わる業務も対象です。
委託費用は宿泊料の15～30％が相場ですが、この費用には清掃代が含まれないことが多く、清掃費は別途発生します。清掃費は部屋の広さや内容によって異なり、1回あたり3,000円～8,000円程度が目安です。通常、清掃費は宿泊客に上乗せして請求されるため、オーナーの実質負担を抑えることができます。
このように、家主不在型民泊の運営コストは、賃貸マンションやアパートの管理委託料（約5％）と比べると高めです。民泊特有の短期宿泊対応や清掃・緊急対応の手間が大きく関わっているというのが、かなり大きな部分となっています。
委託費用と清掃費を合わせると、売上の約15～30％が運営コストとして差し引かれることになるため、収益性を把握する際には宿泊料だけでなく、固定費用や変動費用も加味して計算することが不可欠です。
民泊で高収益を狙うには、まず立地条件が重要です。特に交通アクセスの良さは大きなポイントとなります。東京では山手線沿線、大阪では大阪環状線沿線など、主要駅から徒歩10分以内の物件が人気です。
例えば東京都杉並区西荻南の物件では、中央線西荻窪駅から徒歩5分という好立地を活かし、全室民泊運営で利回り4.26％を実現しています。築浅の1Rや1LDKの小規模物件でも、交通の利便性を活かすことで安定した収益が得られるでしょう。
民泊収益を左右する重要な要素が、稼働率と宿泊単価です。立地条件や施設の魅力によって稼働率は大きく変動し、繁忙期やイベント期間中には稼働率が高まり、閑散期は下がります。観光地や駅近物件では年間を通して高い稼働率が期待でき、都市部では60％以上、人気観光地では70～80％前後も可能です。
宿泊単価も収益に直結する重要な要素です。東京や大阪の主要駅近くや観光地周辺では1泊1万円以上の設定が可能で、物件の広さや設備、家具の充実度によってさらに上乗せすることもできます。
高収益化を目指すには、立地・施設条件・物件タイプを総合的に判断し、稼働率と宿泊単価のバランスを最適化することがポイントです。
空き家を民泊として活用する際には、収益面だけでなく、運営上の安全対策や法律遵守が不可欠です。特に家主不在型の場合は、管理委託による運営サポートが必要になりますが、それだけでは不十分な場合もあります。
衛生管理や安全対策、近隣とのトラブル防止など、運営リスクをしっかり把握し、適切な対応を行うことが長期的な成功につながります。ここからは、基本的な衛生・安全・保険対策について解説しましょう。
民泊運営では、衛生面や安全面に関するリスクを事前に理解しておくことが不可欠です。ホテルや旅館の場合、ロビーや他の宿泊客の目があるため、犯罪抑止効果があります。しかし家主不在型民泊では、誰の目にも触れずに施設を利用できるため、犯罪やトラブルのリスクが高くなる傾向があるのです。
民泊新法では、家主不在型の住宅宿泊事業者に対し、登録された住宅宿泊管理業者への管理委託が義務付けられています。管理業者は、衛生管理や宿泊者名簿の作成・備付などの義務を負い、一定の衛生・安全対策を実施してくれるものの、管理業者による対応だけでは衛生面や安全面のリスクを完全に解決できるわけではありません。
オーナーは、自身の物件を民泊に活用する場合、これらのリスクを抱えることを十分に認識する必要があります。衛生や安全への意識を高め、清掃や消毒、施設点検、保険加入などの対策を積極的に行うことが、事故防止や宿泊者の信頼確保につながるといえるでしょう。
民泊新法により、全国どこでも民泊を運営できるようになりましたが、特に閑静な住宅街での運営では近隣住民とのトラブルに注意が必要です。
宿泊客が夜間に騒ぐ、ゴミ出しのルールを守らないといった行為は、住民の生活に直接影響します。特に外国人宿泊客にとって、日本の細かいゴミ出しルールは理解しづらく、アパート住民ですら問題になることがあります。
こういったトラブルを防ぐためには、宿泊者への事前説明やチェックイン時のルール共有が重要です。騒音やゴミ出し、共用スペースの使用ルールなどを明確にし、必要であれば多言語での案内も用意すると効果的です。トラブル時に素早く対応できる体制を整えることも不可欠で、家主不在型の場合は管理業者との連携が必須であり、近隣住民からのクレームを速やかに処理できる仕組みを作っておくことが求められます。
自治体によっては営業日数を条例で制限できるため、近隣トラブルが発生すれば営業日数が短縮されるリスクもあります。民泊を安全かつ円滑に運営するためには、収益だけでなく、地域住民との関係性を重視し、ルール遵守とマナー徹底を徹底することが不可欠です。
民泊新法の施行に先駆け、多くのマンションでは管理組合が自主的に民泊禁止の規定を設ける動きが見られます。管理規定に民泊禁止が明記されていなくても、民泊を行う場合には管理組合の承諾が必要なケースがあるため、規制があるマンションで民泊を実施すると、後々トラブルに発展する可能性が高いです。
民泊禁止のマンションで営業を行った場合、管理組合から民泊行為の差し止め請求が来ることもあります。賃貸マンションでは賃貸借契約書上で転貸禁止が定められていることが多く、借主が無断で民泊営業を行うと契約違反となります。
マンションや集合住宅で民泊を行う際には、管理組合の規約や賃貸借契約の内容を事前に十分確認することが不可欠です。ルールを守らない運営は、近隣住民や管理組合とのトラブルを引き起こすだけでなく、営業停止や契約解除などの法的リスクにもつながりかねないため、規約・契約の遵守を徹底し必要であれば管理組合との事前協議を行うことが重要です。
空き家を民泊として活用する際は、収益性の高さだけでなく、法律遵守や衛生・安全対策、近隣トラブル防止が欠かせません。民泊新法や特区民泊のルールを理解し、家主居住型・家主不在型の選択、立地・稼働率・宿泊単価の最適化、マンションや集合住宅での規約確認など、計画的な運営が成功の鍵となるのです。
安心して民泊運営を始めるには、専門的なサポートが役立ちます。「部屋バル」では、民泊運営の開発支援塔を実施しており、物件選定、リノベーション、許可申請や運営サポートまで一貫した支援を実施しています。
頼れるサポートを受けることで、今回紹介したような民泊で発生しかねないトラブルを防ぎつつ安定した収益を実現可能です。空き家民泊を効率的かつ安全に始めたい方は、ぜひ公式サイトをご覧ください。