民泊ビジネスは、空き家や賃貸物件を活用した新しい収益モデルとして、多くの投資家や個人オーナーから注目を集めています。
訪日外国人観光客の増加や国内旅行需要の高まりを背景に、宿泊施設としての民泊は大きな可能性を秘めた市場となりました。しかし、実際に民泊経営を始めるには、法規制への対応や物件選び、集客戦略など、押さえるべきポイントが数多く存在します。
本記事では、民泊ビジネスの基本的な仕組みから、賃貸物件活用モデルや空き家活用モデルといった代表的なビジネスモデル、そして実際の運営フローまでを詳しく解説していきます。
さらに、民泊経営における注意点や、成功させるための具体的なポイントもご紹介しますので、これから民泊ビジネスへの参入を検討している方は、ぜひ最後までお読みください。
民泊運営について相談する
民泊とは、住宅の全部または一部を活用して、旅行者などに宿泊サービスを提供するビジネス形態を指します。従来のホテルや旅館とは異なり、一般住宅を利用することで、よりアットホームな雰囲気や地域の生活体験を提供できる点が特徴です。
近年では、訪日外国人観光客の増加や多様な宿泊ニーズの高まりを受けて、民泊市場は急速に拡大してきました。
日本における民泊は、2018年に施行された住宅宿泊事業法(民泊新法)によって明確なルールが整備されています。この法律により、年間営業日数の上限が180日と定められ、届出制度や衛生管理基準などが設けられました。
民泊を合法的に運営するためには、運営形態に応じて「住宅宿泊事業法（民泊新法）」による届出、または「旅館業法」に基づく許可、あるいは「特区民泊」の認定のいずれか選択して取得する必要があります。
民泊ビジネスの魅力は、空き家や使用していない不動産を有効活用できる点にあります。地方の過疎化や都市部での空き家問題が社会課題となる中、民泊は地域資源を活かした収益化の手段として期待されているのです。
また、Airbnbや楽天STAYなどの宿泊仲介プラットフォーム等の普及により、個人でも比較的容易に集客できる環境が整ってきました。
一方で、民泊経営には近隣住民への配慮や、ゲスト対応、清掃管理といった運営面での課題も存在します。成功するためには、法規制の理解はもちろん、立地選定や差別化戦略、効率的な運営体制の構築が不可欠です。
民泊は単なる不動産投資ではなく、ホスピタリティを提供するサービス業としての側面を持っているため、ゲストに満足してもらえる体験設計が重要になります。
民泊ビジネスには、物件の所有形態や運営スタイルによって複数のモデルが存在します。ここでは代表的な2つのビジネスモデルについて、それぞれの特徴やメリット、注意点を詳しく解説していきます。
自身の資金力や運営スタイルに合わせて、最適なモデルを選択することが成功への第一歩です。
賃貸物件活用モデルは、自己所有ではない賃貸物件を借り上げて民泊運営を行うビジネススキームです。このモデルは「転貸型」や「サブリース型」とも呼ばれ、初期投資を抑えながら民泊ビジネスに参入できる点が大きな魅力となっています。
物件オーナーと賃貸借契約を結び、その物件を民泊施設として第三者に提供する形態であり、家主は不在のため「家主不在型」に分類されます。
このモデルの最大のメリットは、不動産を購入する必要がないため、数千万円単位の初期投資が不要になることです。賃貸契約に必要な敷金・礼金や内装費用だけで始められるため、資金面でのハードルが低く、複数物件を展開しやすいという利点があります。
また、立地や収益性を見極めながら柔軟に物件を入れ替えられるため、市場環境の変化に対応しやすい点も特徴です。
一方で、賃貸物件活用モデルには注意すべき点もいくつか存在します。まず、物件オーナーから民泊運営の許可を得る必要があり、転貸を禁止している物件では実施できません。
また、毎月の家賃支払いが固定費として発生するため、稼働率が低い時期でもコストが継続的にかかります。さらに、旅館業法の許可を取得する場合、物件オーナーの同意書が必要になるケースも多く、事前の交渉が求められます。
賃貸物件活用モデルで成功するためには、立地選定と収益シミュレーションが欠かせません。観光地や交通アクセスの良い場所、ビジネス需要のあるエリアなど、高い稼働率が見込める物件を選ぶことがポイントです。また、家賃と民泊収入のバランスを慎重に計算し、適切な利益率を確保できる物件を見極める必要があります。
▶関連記事：賃貸スキームで行う民泊投資の圧倒的な強み
空き家活用モデルは、自己所有の空き家や使用していない不動産を民泊施設として活用するビジネススキームです。相続した実家や別荘、投資用に購入したものの空室となっている物件など、様々なケースで活用が期待されています。
このモデルは「家主居住型」と「家主不在型」の両方が存在し、運営スタイルによって必要な手続きや規制が異なってきます。
空き家活用モデルの最大の利点は、既に所有している不動産を活用するため、物件取得費用が不要であることです。空き家は管理費用や固定資産税などの維持コストがかかるため、民泊として収益化することで負担を軽減できます。
また、地域の空き家問題解決にも貢献できるため、自治体によっては補助金や支援制度を利用できる場合もあります。
このモデルを成功させるには、物件の状態や立地条件を正確に評価することが重要です。築年数が古い物件の場合、耐震基準を満たしているか、水回りや電気設備が適切に機能しているかなど、安全面の確認が必要になります。
また、民泊施設として利用するための改修工事が必要になるケースも多く、初期投資の計画を慎重に立てなければなりません。
空き家活用モデルでは、地域特性を活かした差別化戦略が効果的です。田舎の古民家を活用した体験型民泊や、地域の食材を使った料理提供など、その土地ならではの魅力を打ち出すことで、他の宿泊施設との差別化が図れます。
特に地方の空き家は、都市部では味わえない静寂や自然体験を求める旅行者にとって魅力的な選択肢となります。
▶関連記事：空き家活用について
民泊ビジネスを実際に始める際には、物件の確保から運営、収益管理まで、一連のプロセスを理解しておく必要があります。
ここでは、賃貸物件活用モデルを例に、民泊ビジネスの具体的な流れを5つのステップに分けて解説していきます。各ステップでのポイントを押さえることで、スムーズな運営開始と安定した収益確保につながります。
民泊ビジネスの第一歩は、適切な物件を見つけてオーナーと賃貸契約を結ぶことから始まります。物件選びでは、立地条件や周辺環境、交通アクセスなどを総合的に評価し、民泊運営に適しているかを判断する必要があります。
また、契約前には必ずオーナーに対して民泊運営の許可を得ることが重要で、転貸や事業利用が可能かどうかを明確に確認しましょう。
契約が完了したら、民泊施設としての準備を進めていきます。室内の清掃や必要な家具・家電の設置、寝具やアメニティの用意など、ゲストが快適に過ごせる環境を整えることが求められます。
また、Wi-Fi環境の整備や多言語対応の案内資料作成など、訪日外国人観光客にも対応できる設備を整えることで、より幅広い層からの予約獲得が可能になります。
この段階では、民泊運営に必要な法的手続きも並行して進める必要があります。住宅宿泊事業法に基づく届出や、旅館業法の簡易宿所営業許可など、選択する運営形態に応じた手続きを完了させましょう。
消防設備の設置や建築基準法への適合確認など、安全基準を満たすための対応も忘れてはなりません。
物件の準備が整ったら、次は集客のための仲介サイトへの掲載と宣伝活動を行います。AirbnbやRakuten STAY、Booking.comなど、宿泊仲介プラットフォーム（※OTA含む）に登録することで、より多くの潜在ゲストにPRしていくことができます。
※OTA：「Online Travel Agent（オンライン旅行代理店）」の略。実店舗を持たず、インターネット上で航空券や宿泊施設、ツアーなどを予約・販売を完結する旅行会社。
各プラットフォームには特徴や利用者層の違いがあるため、ターゲットに合わせた掲載戦略を立てることが重要です。
リスティング(物件掲載ページ)の作成では、魅力的な写真と詳細な説明文が予約率を大きく左右します。プロのカメラマンに依頼して高品質な写真を撮影したり、物件の特徴や周辺の観光スポット情報を丁寧に記載することで、ゲストの興味を引きつけられます。
また、料金設定も重要な要素であり、周辺の競合物件を調査しながら、適切な価格帯を設定しましょう。
宣伝活動では、宿泊仲介プラットフォームだけでなく、SNSや独自ウェブサイトの活用も効果的です。
InstagramやFacebookで物件の魅力を発信したり、Googleビジネスプロフィール（GoogleMAP）に登録して検索結果での露出を高めるなど、多角的なマーケティング戦略を展開することで、直接予約の獲得にもつながります。
予約が入ったら、ゲストとのコミュニケーションが始まります。予約確認メッセージの送信から、チェックイン方法の案内、滞在中の問い合わせ対応まで、丁寧なゲスト対応が高評価レビューにつながります。
特に訪日外国人ゲストの場合は、英語や中国語などの多言語対応が求められるケースも多く、翻訳ツールや通訳サービスの活用も検討しましょう。
チェックイン時には、スムーズな入室手続きと施設の使用方法説明が重要です。最近ではスマートロックを導入してセルフチェックインを可能にする運営者も増えており、非対面でも質の高いサービスを提供できる仕組みが整ってきています。
また、ハウスルールやゴミ出しルール、近隣への配慮事項などを明確に伝えることで、トラブル防止にもつながります。
滞在中は、ゲストからの質問や要望に迅速に対応できる体制を整えておくことが大切です。設備の不具合や緊急時の連絡先を事前に共有し、問題が発生した際には素早く対処できるようにしましょう。
良好なゲスト体験は、高評価レビューの獲得だけでなく、リピーターの創出にもつながる重要な要素となります。
ゲストのチェックアウト後、宿泊仲介プラットフォームから宿泊料金の送金が行われます。各プラットフォームによって送金のタイミングや手数料体系が異なるため、事前に確認しておくことが重要です。
一般的には、チェックイン後またはチェックアウト後の数日以内に、プラットフォーム手数料を差し引いた金額が指定口座に振り込まれます。
送金額の管理では、宿泊料金から各種手数料や税金を正確に把握しておく必要があります。宿泊仲介プラットフォームの手数料は通常3%から15%程度の範囲で設定されており、プラットフォームによって大きく異なります。
また、消費税や宿泊税、所得税など、事業形態に応じた税金も考慮しなければならず、適切な会計処理を行うための記録管理が欠かせません。
収益の最大化には、複数の宿泊仲介プラットフォームを活用しながら直接予約の比率を高めることが効果的です。直接予約では仲介手数料がかからないため、利益率を向上させられます。
自社サイトやSNSからの予約を促進する施策を展開し、リピーターには特典を提供するなど、顧客との直接的な関係構築を目指しましょう。
宿泊仲介プラットフォームから送金された収益の中から、物件オーナーへ家賃支払いを行います。賃貸契約で定められた家賃額を毎月決められた日に振り込むことは、安定した民泊運営の基盤となります。
支払いが遅延すると契約解除のリスクもあるため、キャッシュフローの管理を徹底し、確実に家賃を支払える体制を整えておきましょう。
家賃支払いの後は、運営に関わる各種経費の精算を行います。清掃費用や消耗品費、水道光熱費、通信費、宿泊仲介プラットフォームの手数料など、民泊運営には様々なコストが発生します。
これらの経費を細かく記録し、月次で収支を把握することで、収益性の分析や改善策の検討が可能になります。
経費精算では、税務処理を見据えた適切な帳簿管理が重要です。領収書やレシートを保管し、勘定科目ごとに整理することで、確定申告時の作業負担を軽減できます。
また、定期的に収支を見直すことで、コスト削減の機会や収益向上の施策を見出せるでしょう。民泊ビジネスの持続的な成長には、こうした地道な管理業務の積み重ねが不可欠なのです。
民泊ビジネスには大きな収益機会がある一方で、注意点や課題も存在します。これから民泊経営を始める方は、これらのリスクや困難を事前に理解しておくことが重要です。
ここでは、民泊ビジネスで特に注意すべき4つのポイントについて詳しく解説していきます。
民泊ビジネスで最初の大きなハードルとなるのが、適切な物件探しです。単に空室があれば良いわけではなく、立地条件や法規制への適合性、収益性など、複数の要素を総合的に判断しなければなりません。
特に都市部では、住宅宿泊事業法や旅館業法に基づく営業が可能なエリアが限定されているケースも多く、物件選びの選択肢が狭まります。
建物の用途地域や消防法への適合も重要な確認ポイントです。用途地域によっては旅館業の営業が制限されていたり、消防設備の設置基準が厳しく定められている場合があります。
また、マンションの場合は管理規約で民泊が禁止されているケースも多いため、事前の確認が欠かせません。これらの条件をクリアする物件を見つけるには、専門知識を持った不動産業者や民泊コンサルタントの協力が有効です。
さらに、収益性の高い物件を見極めるには、市場調査と競合分析が必要になります。周辺の宿泊需要や観光スポットへのアクセス、競合する民泊やホテルの料金設定などを詳しく調べ、適切な稼働率と客単価を予測しなければなりません。
立地が良くても周辺に競合が多い場合は、差別化が難しく期待した収益を得られない可能性もあるのです。
民泊を合法的に運営するためには、複雑な法規制への対応が必要です。住宅宿泊事業法(民泊新法)、旅館業法、建築基準法、消防法など、複数の法律が関係しており、それぞれに定められた基準を満たさなければなりません。
特に初めて民泊ビジネスに参入する方にとって、これらの法的手続きは大きな負担となります。
届出や許可申請には、図面の作成や消防設備の設置証明、建築基準法適合証明など、専門的な書類が多数必要です。行政機関との折衝や書類の不備による再提出なども発生しやすく、手続き完了までに予想以上の時間がかかることもあります。
また、自治体によって解釈や運用が異なる場合もあり、地域ごとの特性を理解した対応が求められます。
こうした専門的な手続きをスムーズに進めるには、行政書士や民泊運営代行会社のサポートを活用することも選択肢の一つです。初期費用はかかりますが、手続きのミスや遅延を防ぎ、早期に営業開始できるメリットは大きいでしょう。一度経験を積めば次の物件展開時には自分で対応できるようになるため、学習コストとして捉えることもできます。
民泊ビジネスは初期投資の規模が大きく、投資回収までに時間を要する事業です。物件の改修費用や家具・家電の購入、消防設備の設置など、開業前に数十万円から数百万円の資金が必要になります。
賃貸物件を活用する場合でも、敷金・礼金や初期の内装費用は避けられません。こうした初期投資を適切に計画し、資金繰りを管理することが重要です。
さらに、民泊ビジネスは開業直後から安定した収益が得られるとは限りません。宿泊仲介プラットフォームでの評価やレビューが蓄積されるまでは予約が入りにくく、最初の数ヶ月は稼働率が低い状態が続くことも珍しくありません。
この期間も家賃や光熱費などの固定費は発生し続けるため、十分な運転資金を確保しておく必要があります。
収益が軌道に乗るまでの期間を短縮するには、開業初期の集客戦略が鍵となります。リスティング開始時に魅力的な写真と詳細な説明文を用意したり、初期割引キャンペーンを実施して予約を促進するなど、積極的なマーケティング活動が求められます。また、複数物件を同時に運営することでリスクを分散し、全体の収益を安定させる戦略も効果的です。
民泊市場の拡大に伴い、競合する施設が増加している現状があります。特に観光地や都市部では、似たような価格帯や設備の民泊が多数存在し、ゲストにとって選択基準が曖昧になっています。差別化ができていない物件は、価格競争に巻き込まれやすく、収益性の低下を招くリスクがあります。
差別化が不十分な民泊の典型例として、一般的な家具・家電だけを配置したシンプルな部屋があります。清潔で機能的ではあるものの、特別な魅力や記憶に残る要素がなければ、ゲストは単純に価格で比較して予約先を決めてしまいます。
また、ホストとの交流や地域体験といった付加価値を提供できていない場合も、他の宿泊施設に埋もれてしまう原因となります。
成功している民泊の多くは、独自のコンセプトやターゲット設定を明確にしています。例えば、ファミリー向けに子供用設備を充実させたり、ビジネス客向けにワークスペースを完備するなど、特定のニーズに応える工夫をしています。
自分の物件ならではの強みを見出し、それをリスティングや宣伝で効果的に訴求することが、競争の激しい市場で生き残るために必要な戦略なのです。
ここからは、民泊経営を成功に導くための具体的なポイントを5つご紹介します。
施策を組み合わせることで、競合との差別化を図り、安定した収益基盤を構築できるでしょう。
民泊ビジネスで成功するには、収益構造を正確に理解することが基本となります。売上は「宿泊単価×稼働率×日数」で決まり、そこから家賃、光熱費、清掃費、宿泊仲介プラットフォームの手数料などの経費を差し引いた額が実質的な利益になります。
この収益モデルを把握せずに運営を始めると、期待していた利益が得られず、事業継続が困難になるリスクがあります。
収益シミュレーションでは、楽観的なケースだけでなく、稼働率が低い場合や閑散期を含めた現実的な予測を立てることが重要です。一般的に、都市部の民泊では稼働率はおおむね60～70%程度が平均的とされますが、立地や季節によって大きく変動します。そのため、複数のシナリオを想定し、最低限必要な稼働率や損益分岐点を明確にしておくことをおすすめします。
また、理論年収と実際の手取り収入の差も理解しておく必要があります。民泊運営では、予想外の修繕費用や空室期間、ゲストによるキャンセルなど、計画通りにいかないケースも多々発生します。
余裕を持った資金計画を立て、突発的な支出にも対応できる体制を整えておきましょう。
▶関連記事：空き家活用で稼げる?民泊経営の収益モデル
物件を借り上げる前の事前調査は、民泊ビジネスの成否を左右すると言っても過言ではありません。立地や周辺環境、法規制への適合性など、多角的な視点から物件を評価することで、後のトラブルや収益不振を防げます。
特に賃貸物件の場合は、一度契約してしまうと簡単には解約できないため、慎重な調査が求められます。
確認すべきは、前述の通り物件が民泊運営可能なエリアにあるかどうかです。用途地域や自治体の条例、マンションの管理規約等を確認するのはもちろん、最寄り駅からの距離や周辺の観光スポット、コンビニやレストランなどの利便施設の有無も、ゲストの満足度に直結します。
併せて競合調査を行い、周辺の宿泊需要や観光客の動向を調べることで、適切な客層設定や料金戦略を立てられます。こうした綿密な事前調査が、民泊ビジネスの成功確率を大きく高めるのです。
集客の最大化には、複数の宿泊仲介プラットフォームを同時に活用することが効果的です。自分の物件の特徴やターゲット層に合わせて、重点的に力を入れるプラットフォームを選ぶことで、効率的な集客が実現します。
ただし、複数のプラットフォームを利用する際には、ダブルブッキングを防ぐための管理体制が必要です。
各プラットフォームのカレンダーを手動で同期させる方法もありますが、サイトコントローラーと呼ばれる一元管理システムを導入することで、作業負担を大幅に軽減できます。初期費用はかかりますが、運営効率の向上とミス防止のメリットは大きいでしょう。
こちらもやはり利益率の向上の重要ポイントとして、InstagramやFacebookなどSNSで物件の魅力を発信し直接予約の増加に努めましょう。
特にInstagramは視覚的な訴求力が強く、美しい写真や動画を投稿することで、多くの潜在顧客にリーチできます。ハッシュタグを効果的に使い、旅行を計画している人々に見つけてもらう工夫もしましょう。
また、Googleビジネスプロフィールも活用することで、Googleマップや検索結果に物件情報が表示されるようになり、地域名や観光地名で検索したユーザーに発見してもらいやすくなります。
民泊ビジネスに体験プログラムや物販を組み合わせることで、宿泊料金以外の収益源を確保できます。
単なる宿泊提供にとどまらず、地域の魅力を体験できるサービスを加えることで、ゲストの満足度を高めながら客単価を向上させられる点が魅力です。また、他の民泊との差別化にもつながり、リピーターの獲得にも効果的です。
具体的な事例として、地方の民泊では地元の農産物を使った料理体験や、伝統工芸のワークショップなどが人気を集めています。
例えば、福井県の「いなかオンラインストア」が手がける「民泊×商店街コラボレーション」では、民泊ゲストが地元商店街で使える特典やガイドツアーを提供し、地域経済との連携を実現しています。
宿泊客が地域の魅力を深く知る機会を提供することで、口コミでの評判も広がりやすくなります。
体験物販連携を成功させるには、地域の事業者や自治体との協力関係構築が重要です。観光協会や地元の飲食店、アクティビティ事業者などと提携することで、自分だけでは提供できない価値を生み出せます。
また、季節ごとに異なる体験プログラムを企画することで、リピーターにも新鮮な魅力を提供し続けられるでしょう。
▶関連記事：地方民泊が今アツい!
本記事では、民泊の基本的な仕組みから、賃貸物件活用モデルや空き家活用モデルといったビジネスモデル、実際の運営フロー、そして成功のためのポイントまでを解説してきました。
民泊ビジネスは、適切な知識と戦略を持って取り組めば、安定した収益を生み出す魅力的な事業です。初期投資や法規制への対応など課題もありますが、事前の綿密な調査と計画によってリスクを最小限に抑えられます。
民泊ビジネスへの参入を検討されている方には、専門的なサポートを受けることをおすすめします。株式会社スリーアローズが運営する「部屋バル」は、民泊運営の全プロセスをサポートする総合サービスです。
物件探しから法的手続き、インテリアコーディネート、宿泊仲介プラットフォーム掲載、日々の運営管理まで、民泊ビジネスに必要なあらゆる業務を代行・支援しています。
「部屋バル」の強みは、豊富な実績に基づく運営ノウハウと、オーナー様の負担を最小限に抑えた運営体制にあります。
初めて民泊ビジネスに挑戦する方でも、安心してスタートできる環境を提供しています。また、収益最大化のための戦略立案や、稼働率向上のための施策提案など、継続的な改善サポートも充実しており、長期的な成功をサポートします。
民泊ビジネスは、単なる不動産投資ではなく、ゲストに満足を提供するホスピタリティ事業です。適切なパートナーと共に、地域の魅力を活かした魅力的な宿泊体験を創造することで、持続可能な収益モデルを構築できるでしょう。詳しくは公式サイトをご覧ください。